Financiamento bancário imobiliário para compra de Imoveis no Rio de Janeiro

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Se ainda falta dinheiro para comprar a tão sonhada casa, um financiamento bancário poderá ser uma boa opção para ajudar a realizar esse sonho. No entanto, é bom estar atento ao funcionamento de todo o processo (as taxas, a documentação
necessária, a comprovação de renda, o valor das parcelas), e planejar-se corretamente e com antecedência, para não ser pego de surpresa na hora da compra. 
Utilize as ferramentas disponíveis no mercado, como os simuladores nos sites dos bancos (clicando nos icones abaixo listados ), e veja se tem mesmo a renda necessária para obter o financiamento de que precisa para comprar o imóvel no padrão que deseja. É bom saber que os bancos não financiam 100% do imóvel. O percentual de financiamento varia conforme o valor do imóvel - e pode chegar até 90%.

É importante analisar o mercado financeiro e a situação do governo e dos bancos quando se adquire um financiamento, mas não é só isso. A economia não é estática e nada garante que se hoje o panorama econômico é de estabilidade, amanhã não haverá crise. Risco zero não existe. As mudanças no cenário nacional e internacional alteram, quase sempre, as taxas de juros e os índices aos quais todos os planos estão atrelados.

Quanto os bancos normalmente financiam?
Não há taxa mínima de financiamento, e normalmente são financiados até 90% do valor do imóvel, dependendo, logicamente, do valor do imóvel e das condições financeiras do proponente.

Como são determinadas as prestações?
Os fatores principais são:
. Idade do proponente
. Renda familiar
. Prazo necessário
. Valor do imóvel
. Sistema de amortização

Quais são os sistemas de amortização utilizados pelos bancos?
SAC (Sistema de Amortização Constante): Sistema de Amortização Constante - SAC. Consiste em um sistema de amortização de uma dívida em prestações periódicas, sucessivas e decrescentes em progressão aritmética, em que o valor da prestação é composto por uma parcela de juros uniformemente decrescente e outra de amortização que permanece constante.

Tabela Price: Método de cálculo das prestações de financiamentos que tem, como os outros sistemas, duas parcelas: uma de amortização e outra de juros. Ao longo do prazo de financiamento, a primeira aumenta, e a segunda decresce. A Tabela Price é também chamada Sistema Francês de Amortização.

Sacre: É um sistema de amortização variante do SAC, no qual se retira a razão de decréscimo, mantendo-se as prestações constantes, com parcela de amortização crescente e juros decrescentes. O SACRE foi desenvolvido com o objetivo de permitir maior amortização do valor emprestado, reduzindo-se, simultaneamente, a parcela de juros sobre o saldo devedor. 
A prestação inicial pode comprometer até 30% da renda, enquanto que no sistema PRICE, o comprometimento inicial é de até 25%. 
Entretanto, ao longo do contrato verifica-se que, a partir de um determinado período de recálculo, o valor da prestação calculada no sistema SACRE começa a diminuir, enquanto que a do sistema PRICE aumenta sempre.

Quais documentos são necessários apresentar?
Cada banco tem a sua proposta, que deverá ser preenchida e assinada. Além da proposta, os bancos pedem:
Do proponente:
. RG e CPF do proponente e de seu cônjuge;
. Certidão de casamento;
. Comprovante de residência (conta de luz);
. Comprovante de renda (Imposto de Renda e holerites);
. Escritura definitiva do imóvel a ser adquirido;
. Certidões negativas e de débitos do imóvel a ser adquirido (IPTU, condomínio);
Do vendedor do imóvel:
. RG e CPF do vendedor e de seu cônjuge;
. Certidões negativas de protesto, ações cíveis e certidão expedida pela Justiça Federal , todas comprovando que não deve nada à Justiça brasileira.

Quanto antes você juntar os documentos, melhor. Há certidões que são válidas por um mês somente. Isso quer dizer que se você levar muito tempo entre tirar a primeira e as demais, ao tirar a última, a primeira já poderá estar vencida. Contratar os serviços de um bom despachante agiliza bastante o processo e evita esse tipo de problema. Os bancos só aceitam a entrega total dos documentos.

Quanto tempo leva para obter a aprovação do financiamento bancário?
Os bancos estão muito ágeis. Normalmente pedem até 48 horas para aprovar o crédito de um cliente (após a entrega de toda a documentação), e mais 30 a 40 dias corridos para dar andamento em todo o processo, e a emissão do contrato. Após receber o contrato registrado em cartório, faz o crédito na conta do vendedor em até 48 horas.

Posso utilizar o FGTS para quitar o financiamento?
Sim, é possível utilizar o valor do FGTS para quitar as parcelas de seu financiamento bancário. Mas fique atento à s regras para a utilização do FGTS.

Existe financiamento para construção?
Sim, mas apenas alguns bancos o fazem. Pode-se utilizar o FGTS, mas somente no fim da obra (mediante avaliação de viabilidade da obra). Normalmente financiam até 50%. É necessário entregar, além da documentação de praxe, a o projeto de arquitetura aprovado pela Prefeitura (com especificações técnicas), além de orçamento físico e financeiro da obra e a documentação do engenheiro responsável (registro no CREA).

Outras considerações:
Além da Carta de Crédito FGTS, a Caixa Econômica Federal possui mais duas linhas importantes: Carta de Crédito FAT e Carta de Crédito Caixa, pelo Sistema Financeiro Imobiliário. Em todas as Cartas de Crédito citadas acima, o comprometimento de renda é de 30%, tendo como garantias a alienação fiduciária e a hipotecária. Também nas demais instituições (oficiais e privadas), tem se verificado várias linhas de crédito, alterando-se suas taxas de juros, dependendo do nível de financiamento e do comprometimento da renda.
Aqueles que podem utilizar integralmente seus depósitos do FGTS, na CEF, para a aquisição parcial ou total da casa própria, em qualquer tipo de financiamento, somente poderão fazê-lo desde que não tenham imóveis próprios no mesmo Município ou comprovem mudança de cidade por motivos profissionais.
É importante estar atento ao empréstimo, até o momento de concluir o acordo com a instituição, porque o valor do crédito concedido poderá não corresponder ao valor inicialmente contratado, face à s inúmeras despesas que são consideradas. 

Atenção à s opções de financiamento
Especialistas recomendam fazer comparação em várias instituições bancárias, antes de assinar contrato 
Fonte: O Estado de S. Paulo

A vasta oferta de imóveis e de linhas de crédito imobiliário são considerados positivos para os consumidores, mas a diversidade de produtos no mercado pode confundir os interessados. Por isso, é necessário estar muito atento na hora da escolha da melhor forma de pagamento. Antes de assinar o contrato, especialistas recomendam sempre considerar algumas variáveis importantes. 
Segundo o vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), Miguel de Oliveira, o interessado deve, antes de tudo, fazer simulações nas instituições de crédito para saber qual das opções é mais adequada para o seu perfil."Aqueleque oferecer a menor prestação dentro de um mesmo prazo acaba sendo a opção mais econômica", explica o economista.
É possível ainda negociar.Normalmente, bancos onde o interessado já é correntista ou recebe o salário costumam oferecer taxas abaixo da tabela praticada para clientes novos. Caso ele opte ainda pelo débito em folha de pagamento, é possível conseguir reduções nas taxas de juros.
Na hora de escolher o tipo de amortização, o especialista aconselha optar pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), utilizado pelos bancos privados, ou Sistema de Amortização Crescente (Sacre), adotado pela Caixa Econômica Federal.
Em ambos, as amortizações do capital são crescentes ao longo do financiamento e as prestações decrescentes. Também é necessário ter atenção à s taxas de administração.
Oliveira aconselha ainda juntar o máximo de recursos possível para dar de entrada e diminuir o período de financiamento. "Prazos longos significam custo final maior", diz. Com o auxílio, recomenda-se utilizar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e até o 13º salário para engordar a entrada. 

Número de imóveis financiados é o maior em 20 anos
Em maio de 2008, o número de imóveis financiados pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) alcançou o maior patamar dos últimos 20 anos, com 22.069 unidades financiadas. O número supera em 35,6% o total financiado no mesmo mês de 2007. Conforme a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o volume financiado atingiu R$2,27 bilhões no mês, 57% maior do que o valor apurado em maio de 2007 e inferior apenas ao verificado em novembro do ano passado.
No acumulado dos primeiros cinco meses do ano, as 95.956 unidades financiadas atingiram R$9,74 bilhões em contratações, superando em 75,9% o montante registrado entre janeiro e maio do ano passado. Este resultado já supere em 4,3% todo o volume financiado em 2006.
No período de 12 meses encerrado em maio deste ano, as novas operações alcançaram R$22,49 bilhões, com crescimento de 93,3% em comparação aos 12 meses anteriores, num total de 227,6 mil imóveis financiados.

Prazo máximo para financiar imóvel é de 30 anos
Os bancos ampliaram suas linhas de crédito imobiliário e há dezenas de planos e tipos de financiamento disponíveis no mercado. Levantamento feito pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP) nos oito maiores bancos privados e públicos constatou que o prazo máximo de pagamento de um empréstimo imobiliário chega a 30 anos, com taxas de juros anuais variando de 7,5% a 12% ao ano para esse caso específico. O prazo maior tende a diluir no tempo o valor mensal da prestação, sendo a taxa de juros o fator determinante desse montante - quanto menor for, menor será a prestação.
A maioria dos bancos financia até 80% do valor do imóvel - apenas dois financiam 100% (Caixa Econômica Federal eBanco Real/ABN) - e adotam os sistemas de amortização do empréstimo tipo SAC (Sistema de Amortização Constante) ou TP (Tabela Price). Quase todos os bancos oferecem financiamentos com prestações fixas e, nas que são corrigidas mensalmente, o reajuste se dá, em geral, pela TR (Taxa Referencial).
?O trabalhador que não tem capacidade de poupar em paralelo ao que já gasta com o aluguel e com o condomínio pode ter na compra financiada uma opção melhor de moradia e de investimento de seus recursos, ainda que os juros dos empréstimos não sejam os ideais?, afirmou o presidente do Creci-SP, José Augusto Viana Neto. ?Há muitas boas ofertas de casas e apartamentos a preços razoáveis e uma escolha bem feita, que não coloque em risco a renda mensal, pode transformar o que se paga como aluguel em um investimento?.
Financiamento a partir de R$1,5 mil - Quem procurar, vai encontrar linha de financiamento a partir de R$1,5 mil. Quem oferece é a Caixa Econômica Federal (CEF), que neste caso da chamada linha de crédito ?imóvel usado-FGTS?, cobra uma taxa de juros de 8,16% ao ano com sistema de amortização SAC e correção das prestações pela TR. O financiamento é de 80% do valor do imóvel.

Entre os bancos pesquisados, a CEF é a que tem maior variedade de planos de financiamento e o menor juro cobrado nos financiamentos - 6% ao ano na linha ?imóvel novo - FGTS? para financiamentos de R$3 mil até R$80 mil pelo sistema de amortização SAC e correção das prestações pela TR. A renda exigida varia de R$380,00 a R$1.875,00.
Os financiamentos mais caros na CEF - juro anual de 13,5% e prestações fixas - são os destinados a imóveis de valor até R$350 mil, dos quais se financiam 70% com prestações do sistema SAC e correção pela TR. Acima desse valor, o juro fica em 12,9% anuais e os sistemas de correção e amortização são os mesmos, mas, nesse caso, não se permite o uso do FGTS.
Financiamento de 100% em dois bancos - A CEF e o Real/ABN são os únicos bancos pesquisados que declaram financiar até 100% do valor do imóvel. Na CEF, os 100% valem para móveis novos de valor máximo de até R$80 mil, para pagamento em até 240 meses e com juros de 6% e 8,16% ao ano. O sistema de amortização é o SAC e a correção é pela TR. Para imóveis usados, o máximo financiado também é 80%.

No banco Real/ABN o financiamento de 100% tem limites mínimo de R$46 mil e máximo de R$120 mil e é destinado a clientes que já tenham imóvel no próprio nome. Os juros variam de 8% a 11,5% ao ano, com sistema de amortização SAC e correção pela TR. A renda mínima exigida é R$1 mil.

A maioria dos bancos financia 80% do valor do imóvel e adota dois tipos básicos de cálculo da prestação mensal - a fixa e a variável, ou pré e pós-fixada. Os juros são maiores nas pré-fixadas, que têm o mesmo valor ao longo do contrato. No Santander/Banespa, o plano ?super casa parcelas fixas?, com financiamento de 30 anos e amortização do tipo SAC, tem juros anuais de 13,25% a 13,36%.

o ?Itaú prestações fixas?, com prazo de até 15 anos, amortização pela Tabela Price e financiamento de 80% do valor do imóvel, os juros variam de 17,64% a 18,61% ao ano. No Unibanco, a taxa de mercado pré-fixada em empréstimos de até 20 anos, também pela Tabela Price, tem juro fixo de 14%.
Entre os oito bancos pesquisados, somente o Unibanco e a CEF declaram conceder empréstimos para quem tenha até 80 anos. Nos demais, os limites de idade para os candidatos a mutuário variam de 70 anos a 75 anos e 6 meses.

Crédito nosso
O Globo, Míriam Leitão, agosto 2008

Foi o boom do crédito que detonou a crise americana que agora se espalha. Mas o que nos interessa mais de perto é: a nossa expansão de crédito poderá nos levar a uma crise como a vivida nos Estados Unidos? Como todo mundo já sabe, o crédito no Brasil ainda é pequeno em relação ao PIB se comparado com o de outros países; e aqui não há o abuso que houve nos EUA. Eles chegaram a emprestar até mesmo aos "ninjas" (a sigla, inventada pelo mercado financeiro americano, refere-se a devedores "No Income, No Jqh, Nó Asset"; ou seja, serft renda, emprego ou bens).

" É bom lembrar, no entanto, que o crédito está crescendo rápido no Brasil e o tomador, em razão de crises passadas, não está acostumado a lidar com dívidas. O dinheiro aqui é o mais caro do mundo; e a inflação também subiu recentemente, tomando renda das pessoas.
Em dezembro de 2004, os brasileiros tinham R$ 17 bilhões em empréstimos consignados (garantidos por salário ou pensão); em junho deste ano tinham quase R$ 73 bilhões. No mesmo período, o crédito pessoal pulou de R$ 43 bilhões para R$ 116 bilhões. Os empréstimos para pessoas físicas saíram de R$ 134 bilhões para R$ 315 bilhões. O mais impressionante são as taxas de crescimento. O crédito para a compra de veículos vinha aumentando no ritmo de 20% a cada mês, quando comparado ao mesmo mês do ano anterior;

Agora caiu um pouco, mas continua em alta, acima de 10%. O ritmo do crescimento do financiamento imobiliário é estonteante. No começo do ano passado, crescia a uma taxa de 37%, o que já era muito; hoje está em 78% ou seja, em um ano, terminando em junho, a alta é desse tamanho, quase 80%. (Veja no gráfico ainda o crescimento de outros tipos de crédito.) Não há sinais de aumento significativo da inadimplência, mas a da renda, e ela atingiu mais fortemente os de menor renda, que acabaram de chegar ao mercado de crédito. Neste primeiro semestre, 62% dos que financiaram suas casas pelo FGTS na Caixa recebiam até 5 salários mínimos.

Uma apresentação feita no seminário de metas de inflação do Banco Central mostrou que esta relação entre expansão rápida de crédito e crises económicas é objeto de inúmeros estudos. A apresentação "Boom de crédito: o bom, o mau e o feio", de Adolfo Barajas e Giovanni DelFAriccia, do FMI, e Andrei Levchenko da Universidade de Michigan, mostra que muitas crises são precedidas por um boom de crédito; mas somente alguns booms são seguidos por crises. Porém os episódios de crescimento extremo de crédito são seguidos de crises. Analisando 135 casos de boom de crédito em 100 países, eles chegaram a esta conclusão: houve 104 casos "bons", que não terminaram em crise; ocorreram 34 casos de crises portanto, "maus casos"; e, entre esses, 27 foram "feios", ou seja, viraram crises sistemicas. Os bons casos foram em países com inflação mais baixa e o tempo de duração do ciclo de expansão do crédito foi menor.

Os atuais dirigentes do Banco Central não acreditam muito em conter o excesso de crescimento por medidas regulatórias; acreditam mais na força da política monetária. Assim sendo, que não se espere, pelo menos a curto prazo, normas de restrição de crédito, como já houve no passado, do tipo limitação de número de prestação. Contudo podem-se esperar mais taxas de juros; o que pode acabar se tornando mais punitivo para o tomador. O que o BC pode fazer é criar regras para os bancos, de forma a dar mais segurança ao sistema como um todo, afinal o Banco Central é o emprestador de última instância: é ele que empresta a quem empresta. Foi isso que o fed esqueceu.